Waarom belastingverlagingen op zegelrecht huizenkopers kunnen schaden

"VANDAAG verlaag ik de zegelrechten voor miljoenen huizenkopers", kraaide George Osborne, de minister van Financiën, op 3 december toen hij hervormingen aankondigde van de zegelrechten, een belasting op het kopen van onroerend goed. Maar in de voorspellingen van het Office for Budget Responsibility (OBR) schuilt een veronderstelling die impliceert dat de meeste huizenkopers slechter af zullen zijn door de belastingverlaging. Voor elke procentpuntverlaging van de belasting gaat de OBR ervan uit dat de huizenprijzen met 1,4% zullen stijgen, waardoor kopers een hogere totale rekening zullen krijgen.

Op het eerste gezicht lijkt dit vreemd. Uit de economie blijkt dat de gevoeligheid van kopers en verkopers voor prijsveranderingen – ‘prijselasticiteit’ in het jargon – van invloed is op wie uiteindelijk het meest betaalt voor ‘transactiebelastingen’ zoals zegelrechten. Het woningaanbod reageert niet erg op de prijs: het is moeilijk om snel huizen te bouwen om te profiteren van een prijspiek. Dat betekent, volgens de economische redenering, dat als de zegelrechten worden verlaagd, je zou verwachten dat de prijzen zullen stijgen en dat verkopers er meer van zullen profiteren dan kopers.

Wat economen echter niet zouden verwachten, is dat kopers absoluut slechter af zouden zijn. Dus waarom blijven kopers achter met een hogere totale rekening? Hypotheken zijn de sleutel tot het oplossen van het mysterie. De meeste kopers zijn wat economen 'kredietbeperkingen' noemen. Wat ze op een nieuwe plek kunnen uitgeven, wordt beperkt door wat ze kunnen lenen. En het bedrag dat ze kunnen lenen, hangt gedeeltelijk af van hoeveel contant geld ze als borg kunnen storten.

Zegelrecht – een rekening die onmiddellijk moet worden betaald bij het kopen van onroerend goed – zuigt dat geld op. Wanneer er op wordt bezuinigd, kunnen kopers hogere stortingen doen en meer lenen. Als gevolg hiervan stijgt de vraag, waardoor de prijs voldoende omhoog gaat om het voordeel van de belastingverlaging ruimschoots te compenseren.

Als de OBR gelijk heeft, kunnen kopers van een woning dat kosten￡300,000 voordat de verandering in het zegelrecht nu wordt geconfronteerd￡4,000 minder belasting maar een prijs￡5.600 hoger. Kopers die voorheen niet op de markt waren maar nu een aanbetaling kunnen doen, profiteren hiervan, maar deze groep is klein. De belangrijkste winnaars zijn huiseigenaren, die profiteren van hogere huizenprijzen.

Er is een parallel met de vlaggenschipinterventie van de overheid op de woningmarkt: Help to Buy. Deze regeling is bedoeld om kopers die zich geen deposito's kunnen veroorloven, te helpen door hen staatsleningen te verstrekken. Maar het grootste effect is dat de vraag en daarmee de prijzen worden gestimuleerd. Huiseigenaren blijven winnen van het overheidsbeleid.